KİRA VE GAYRİMENKUL
Miras kalan ev satılamıyorsa: ortaklığın giderilmesi
Dört kardeşe kalan tek daire bazen malvarlığından çok bir aile anlaşmazlığına dönüşür. Bir mirasçı oturmak, diğeri kiraya vermek, üçüncüsü satmak isteyebilir. Hukuk, ortaklığın süresiz devamını genel kural olarak dayatmaz.
Dört kardeşe kalan tek daire bazen malvarlığından çok bir aile anlaşmazlığına dönüşür. Bir mirasçı oturmak, diğeri kiraya vermek, üçüncüsü satmak isteyebilir. Hukuk, ortaklığın süresiz devamını genel kural olarak dayatmaz.
Mülkiyetin türü neden belirleyici?
Mirasın açılmasıyla mirasçılar tereke üzerinde kural olarak elbirliği hâlinde hak sahibi olur. Terekenin paylaşılması, mirasçılık belgesinin içeriği, tapudaki kayıt ve ortaklığın niteliği yapılacak işlemleri etkiler. Paylı mülkiyete ilişkin TMK m. 698–699 hükümleri ile miras ortaklığının paylaşılmasına ilişkin TMK m. 642 değerlendirmesi birlikte yapılmalıdır.1
Aynen taksim mi satış mı?
Mahkeme, malın niteliğine uygun düştüğü ölçüde aynen bölüşmenin mümkün olup olmadığını değerlendirir. Tek bir meskenin fiilen ve ekonomik değer kaybı olmaksızın bölünmesi çoğu zaman mümkün değildir; bu durumda satış yoluyla ortaklığın giderilmesi gündeme gelir. Satışa ilişkin usul, taraflar arasındaki anlaşma ve mahkeme kararının kapsamı önem taşır.2
Dava öncesinde çözüm yolları
Ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk öngörülmüştür. Mirasçılardan birinin diğerlerinin payını satın alması, taşınmazın birlikte üçüncü kişiye satılması veya farklı malların paylaştırılması seçenekleri burada konuşulabilir. Arabuluculuk, tarafların mirasla ilgili bütün uyuşmazlıklarını otomatik olarak çözmez; anlaşma tutanağının kapsamı önemlidir.3
Masraf, değerleme ve satış riski
Dava açıldığında bilirkişi, keşif, ilan ve satış aşamaları maliyet ve zaman doğurabilir. Taşınmazın değerinin eksik tespit edilmesi tüm mirasçıları etkiler. Ecrimisil, kira geliri veya kullanma hakkına ilişkin talepler ise her zaman aynı dosyada çözülen meseleler değildir; ayrı hukuki nedenlere dayanabilir.
Bir mirasçı taşınmazı tek başına kullanırsa
Taşınmazı yalnızca bir mirasçının kullanması, diğerlerinin pay hakkını ortadan kaldırmaz. Koşullarına göre ecrimisil, kullanımın engellenmesi veya paylaşma talepleri gündeme gelebilir. Ancak intifadan men koşulu, kullanımın başlangıcı ve miras ortaklığının özel yapısı değerlendirilmeden otomatik kira borcu doğduğu söylenemez.
Satış bedeli nasıl korunur?
Mahkemenin ortaklığı satış suretiyle gidermesine karar vermesi, her durumda piyasadaki en iyi alıcıyı bulduğu anlamına gelmez. Kıymet takdiri, taşınmazın hukuki durumu, ilan, ihale ve satış koşulları yakından takip edilmelidir. Paydaşların tümünün anlaşması hâlinde aralarında satış, bedel paylaşımı veya aynen paylaşma alternatifleri üzerinde uzlaşmaları ekonomik kaybı azaltabilir.
Mirasçıların uzlaşma toplantısı
Arabuluculuğa giderken tapu kayıtları, mirasçılık belgesi, mevcut kira sözleşmeleri, ekspertiz ve taşınmazın borçlarını tek dosyada toplamak yararlıdır. Bir mirasçının diğerlerinin payını hangi değerden satın alacağına dair ödeme takvimi ve güvence yöntemleri belirlenmedikçe soyut anlaşma ileride yeni uyuşmazlığa dönüşebilir.
Taşınmazın paylaşılması aile ilişkisinden bağımsız bir mülkiyet sorunudur
Bir mirasçı evde yaşarken diğerleri taşınmazın satılmasını isteyebilir. Evde oturan kişinin duygusal bağının bulunması anlaşmazlığı açıklasa da tek başına paylaşma talebini ortadan kaldırmaz. Öte yandan kullanım nedeniyle kira veya ecrimisil talebi hemen doğmuş sayılmaz; diğer paydaşın yararlanmaktan dışlanması gibi olgular incelenebilir. Ortaklığın giderilmesi, tapunun ve miras ortaklığının niteliğine göre teknik bir davadır; taraf ve pay tespiti eksik yapılırsa satışın sonunda daha büyük uyuşmazlık doğabilir.
Değer kaybını önlemek için arabuluculukta ne konuşulmalı?
Aynen paylaşımın mümkün olmadığı bir ev için tüm mirasçılar aralarında özel satış konusunda anlaşabilir. Bir mirasçının diğerlerinin paylarını satın alması hâlinde bedelin belirlenmesi, taksit, teminat, tapu masrafları ve teslim gününün yazılması gerekir. Taşınmaz üzerindeki ipotek, intifa, kira sözleşmesi veya fiilî kullanım gibi olgular satış değerini etkileyebilir. Yalnızca “ev satılacak” şeklindeki genel mutabakat, alıcı seçiminde ve bedel paylaşımında yeni uyuşmazlıklar doğurabilir.
Satış kararından sonra takip bitmiş sayılmaz
Değer tespiti, satış ilanı, ihale ve bedelin paylaştırılması aşamaları ayrı dikkat gerektirir. Mirasçılar kendi paylarını ve taşınmazın mevcut hukuki durumunu izlemelidir. Satış üzerinden yapılan masraflar ile ortaklığın paylaşımına ilişkin diğer hesaplaşmaların kapsamı davanın niteliğine göre değişebilir. Taşınmaz değerinin yıllar önceki vergi değerinden değil, uygulanan değerleme usulüne göre belirlenmesi önemlidir.
Örnek olay: hukuk kuralı gerçek hayatta
Üç kardeşten biri aile evinde otururken diğerleri satış istiyor. Evde oturanın “ben burada yaşıyorum” demesi tek başına ortaklığın süresiz korunmasını sağlamaz; buna karşılık paylaşım ve kullanım kaynaklı ayrı talepler gündeme gelebilir.
Okur için başvuru / kontrol sırası
Tapu ve mirasçılık belgesini edinin; bütün hak sahiplerini tespit edin; taşınmazın değerini ve aynen paylaşılabilirliğini araştırın; arabuluculukta somut satış veya pay devri teklifini tartışın.
Sık sorulan sorular
Bir mirasçı satışı tek başına engelleyebilir mi?
Anlaşmayı engelleyebilir; fakat kanuni koşullar oluştuğunda mahkeme yoluyla ortaklığın giderilmesi talebinin incelenmesini kural olarak durduramaz.
Bir mirasçı satışa karşı çıkarsa satış kesin engellenir mi?
Hayır. Ortaklığın giderilmesi koşulları oluşmuşsa mahkeme yolu mümkündür.
Arabuluculukta anlaşmak zorunlu mu?
Başvuru dava şartı olabilir; tarafların mutlaka anlaşması zorunlu değildir.
Resmî kaynaklar
Yazının hazırlanmasında güncel metin kontrolü için aşağıdaki resmî mevzuat bağlantıları esas alınmıştır:
Bu yayını paylaşın
Profil ve diğer yayınlar →