KİRA VE GAYRİMENKUL
Ev sahibi kiracısını istediği zaman çıkarabilir mi?
Bir kira sözleşmesinin son sayfasında yazan bitiş tarihi, çoğu zaman kiracının evden çıkacağı tarih değildir. Tahliye uyuşmazlıklarında ilk soru “Sözleşme bitti mi?” değil, “Kanunda öngörülen bir tahliye sebebi ve doğru başvuru yolu var mı?” olmalıdır.
Bir kira sözleşmesinin son sayfasında yazan bitiş tarihi, çoğu zaman kiracının evden çıkacağı tarih değildir. Tahliye uyuşmazlıklarında ilk soru “Sözleşme bitti mi?” değil, “Kanunda öngörülen bir tahliye sebebi ve doğru başvuru yolu var mı?” olmalıdır.
Sözleşme bitince kira ilişkisi neden devam eder?
Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiracı bitimden en az on beş gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme kural olarak bir yıllığına uzar. Kiraya veren salt sürenin bitimine dayanarak kiracıyı çıkaramaz. TBK m. 347 sisteminde on yıllık uzama süresine ilişkin sebepsiz fesih olanağı ayrı bir kurumdur; ilk sözleşme süresi ile uzama yıllarını birbirine karıştırmak yanlış sonuç verir. Süresiz sözleşmelerde ise farklı bildirim dönemleri ve süreleri değerlendirilir.1
Hangi sebeplerle tahliye istenebilir?
Gereksinim nedeniyle tahliye, yeni malikin gereksinimi, yeniden inşa ve imar, yazılı tahliye taahhüdü, kira borcunun ödenmemesi, aynı kira yılında iki haklı ihtar ve kiracının ya da eşinin aynı yerleşim yerindeki oturmaya elverişli konutu gibi nedenlerin her biri farklı koşullara bağlıdır. “Evimi satacağım” veya “daha yüksek kiraya vereceğim” beyanı tek başına bağımsız bir tahliye sebebi yaratmaz. İhtiyaç iddiasında gerçeklik, samimiyet ve zorunluluk; diğer sebeplerde şekil ve süreler belirleyicidir.2
Arabuluculuk ve yanlış dava riski
Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıkların önemli bir kısmında dava öncesi arabuluculuk zorunludur; ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin istisnalar ayrıca gözetilir. Arabulucuya başvurunun gereken yerde atlanması dava şartı yokluğu sonucunu doğurabilir. Bunun kadar önemli diğer mesele, kanuni dava açma süresinin ve ihtar gerekliliğinin somut sebebe göre hesaplanmasıdır. Tahliye davalarında bir aylık sürelerin başlangıcı her sebepte aynı değildir.3
Kiracı ve kiraya veren için delil stratejisi
Kiracı açısından kira sözleşmesi, düzenli ödeme kayıtları, teslim belgeleri ve taraf yazışmaları; kiraya veren açısından ihtiyacın niteliğini gösteren belgeler, ihtarlar ve doğru tebliğ kayıtları önemlidir. Davayı kazanmak için yalnızca hukuki gerekçeyi söylemek yeterli olmaz; bu gerekçenin ispatlanabilir olması gerekir. Dava sürerken anahtarın teslimi veya taşınmazın boşaltılması gerçekleşirse hukuki sonuç ayrıca değerlendirilmelidir.
Yeni malik, ihtiyaç iddiası ve satış baskısı
Bir evin el değiştirmesi kira ilişkisini kendiliğinden sona erdirmez. Yeni malik, TBK m. 351 koşulları çerçevesinde kendi veya kanunda sayılan yakınlarının ihtiyacına dayanacaksa mülkiyetin kazanıldığı tarihten başlayarak öngörülen yazılı bildirim ve dava takvimini incelemelidir. Satış ilanı gösterilmesi, kiracıya telefonla baskı yapılması ya da yeni kira bedelinin kabul edilmemesi tek başına tahliye kararı yerine geçmez. Üstelik gereksinim nedeniyle tahliye sağlandıktan sonra haklı sebep bulunmaksızın yeniden kiraya verme yasağına ilişkin TBK m. 355 sonuçları doğabilir.
Dava açmadan önce üç ayrı soruya cevap
Birinci soru, dayanılan tahliye sebebinin hangi maddede düzenlendiğidir. İkinci soru, sözleşmenin başlangıcı ve yenileme dönemi ile ihtar veya tebliğ tarihlerinin ne olduğudur. Üçüncü soru, bu sebebe ilişkin ispat araçlarının neler olduğudur. Gereksinim nedeniyle tahliyede kişilerin barınma durumunu gösteren kayıtlar; iki haklı ihtarda ödemelerin muacceliyet takvimi ve ihtarların tebliği; taahhütte ise taşınmazın teslim zamanı önem taşır.
Mahkeme kararı olmadan kilit değiştirilir mi?
Kiracının rızası veya hukuken geçerli tahliye mekanizması bulunmadan konuta fiilen girilmesi, kilidin değiştirilmesi, aboneliklerin baskı aracı olarak kesilmesi ciddi hukuki ve kimi koşullarda cezai sorunlar yaratabilir. Kişilerin özel alanına saygı, kira borcundan ayrı bir yükümlülüktür. Tahliye icrası gerekli olduğunda usulüne uygun icra işlemi yürütülmelidir.
Tahliye sebeplerinin birbirine karıştırılması neden pahalıya mal olur?
Konut ihtiyacı, iki haklı ihtar, yeniden inşa ve on yıllık uzama süresi farklı şartlara bağlıdır. Örneğin kira bedelinin geç yatırılması, her somut durumda doğrudan iki haklı ihtar sebebi oluşturmaz. İhtarın hangi kira yılına ilişkin olduğu, kiracıya ulaştığı zaman ve borcun ihtardan önce ödenip ödenmediği incelenir. İhtiyaç sebebinde ise dava sürerken ortaya çıkan yeni gelişmeler, kiraya verenin başka konuta geçmesi veya taşınmazı üçüncü kişiye kiralaması iddianın samimiyeti bakımından değerlendirilir.
Yeni ev sahibi kiracıyı nasıl etkiler?
Mülkiyetin el değiştirmesi kira sözleşmesini kural olarak sona erdirmez. Yeni malikin gereksinimine dayalı tahliye için TBK m.351’de düzenlenen bildirim ve dava takvimi önemlidir. Yeni malik taşınmazı satın alır almaz anahtarı isteme hakkına sahip olduğunu varsaymamalıdır. Kiracı da önceki kira ilişkisinden doğan ödeme kanıtlarını, depozito belgelerini ve yeni malikin yazılı bildirimini birlikte saklamalıdır. Yeni ev sahibi yönünden kiraya veren sıfatının kazanılması ile mahkeme yoluyla tahliye ettirme imkânı ayrı konulardır.
Dava dosyasında hangi deliller etkili olur?
Mahkeme çoğu zaman yalnız beyanlarla yetinmez. Konut ihtiyacı ileri süren kişinin mevcut barınma koşulları, taşınmazların mülkiyet bilgileri, aile durumu ve ihtiyaçla uyumlu zaman çizelgesi değerlendirilir. Kira borcuna dayalı iddialarda banka dökümleri, açıklamalı EFT kayıtları ve ihtarnamelerin tebliği önem kazanır. Kiracı açısından ödeme günlerini gösteren kronoloji kurulması, kiraya veren açısından ise talep edilen kira dönemlerinin ayrı ayrı gösterilmesi ispat tartışmasını somutlaştırır.
Örnek olay: hukuk kuralı gerçek hayatta
Bir malik, beş yıllık sözleşmenin süresi bittiği için kiracıya “iki hafta içinde çık” mesajı gönderiyor. Kiracı borcunu ödüyorsa sırf mesaj ve bitiş tarihi tahliye için yeterli değildir; hangi fesih ya da tahliye rejiminin uygulanacağı somut takvime göre incelenir.
Okur için başvuru / kontrol sırası
Kira sözleşmesi ve yenileme tarihini çıkarın; iddia edilen tahliye sebebini tek tek adlandırın; ihtar ve ödeme belgelerini bir araya getirin; arabuluculuk ile dava veya icra yolunun hangisinin gerektiğini belirleyin.
Sık sorulan sorular
Ev sahibinin evi satması kiracıyı otomatik çıkarır mı?
Hayır. Satış kira sözleşmesini kural olarak sona erdirmez; yeni malikin kanuni ihtiyaca dayalı olanakları ve süreleri ayrı incelenir.
Kiracı kira ödemiyorsa ev sahibi doğrudan eve girebilir mi?
Hayır. Borcun bulunması, konuta hukuken izin verilmeyen şekilde girme hakkı sağlamaz; ilgili icra ve tahliye yolları kullanılmalıdır.
Tahliye davası ne kadar sürer?
Tek bir süre yoktur. Mahkemenin iş yükü, deliller, tebligat ve kanun yolu incelemesi etkili olur.
Resmî kaynaklar
Yazının hazırlanmasında güncel metin kontrolü için aşağıdaki resmî mevzuat bağlantıları esas alınmıştır:
Bu yayını paylaşın
Profil ve diğer yayınlar →